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投资不入白云,为你详细剖析白云区,为什么说他是投资毒药

2022-09-02 22:22:26 6379

摘要:如果要开设一个“广州最矛盾行政区奖”,白云夺冠是没有悬念的。一方面,作为全广州常住人口最多的区,在“长期看人口”的定律下,白云应该不缺购买力。另一方面,在广州历轮行情中,白云的整体涨幅却属于拖后腿的梯队,始终昂不起头。...

如果要开设一个“广州最矛盾行政区奖”,白云夺冠是没有悬念的。

一方面,作为全广州常住人口最多的区,在“长期看人口”的定律下,白云应该不缺购买力。

另一方面,在广州历轮行情中,白云的整体涨幅却属于拖后腿的梯队,始终昂不起头。

但就算每张成绩单都不好看,一旦白云有新规划出台,还是能牵动部分买家的心。

既然如此,这次我们就好好分析下白云到底值不值得入手。

白云区金沙洲

白云的最强武器——人口

白云的人口从数字上看确实牛逼,但能转化为有效购买力的数量,其实不高。

因为到目前为止,白云的主要产业还是以批发业,叠加由批发带动的物流业为主导。

这批产业,虽然能给白云提供不少小老板和生意人。

但由于批发业和物流业提供的高薪岗位不多,所以占人口大头的外来务工人员,其购买力并不强。

这就导致白云整体的房价支撑力度,放在全广州是偏弱的。

▲贝壳上广州几个区房价均值

而有购买力的那批人,在有区内置业需求的情况下,大多会选择白云内部配套成熟、环境过关的板块。

能力最强的那批,会选择最核心的白云新城,弱一点的,就去相对成熟的设计之都黄边,或者嘉禾望岗

这也是上述三个板块,每轮行情还能勉强跟一跟的原因。

白云新城

但剩余的大部分购买力,由于净值不高,他们购房主要以边缘区域的老破小为主。

增量缺失、产品落后、加上流通性低,共同导致了白云大部分房子,涨幅常年落后于广州东部和南部板块。

所以白云虽然看起来人口很强,但有效购买力经不起推敲,这最强武器,终究是银枪蜡烛头罢了。

学位不足,被迫流失

而且白云还有一大劣势,就是学位。

民强公弱,缺乏优质中学,再加上民办摇号的冲击,让有学位需求的家长被迫迁移。

有置换能力的,多半会选择置换老三区或者天河黄埔的房子。

留下来的,依旧是承接能力弱的购买力。

广州老牌学府,培正中学

虽然这几年白云也有在新盘上布局贴牌名校,诸如白云省实、铁一、广大附等等。

但新校的教育资源沉淀和成绩考核,还需要几年时间去积累和沉淀,并且对于地大人口多的白云来说,这些名校依旧是杯水车薪。

白云省实

所谓概念,十年起步

以上这些缺点,都是白云存在已久的问题,但即便如此,依然有人对白云心心念念,为的是什么?

是概念!

在白云新十四五规划中,一堆概念板块,仿佛在昭示着白云力求蜕变的决心。

在以白云新城为核心板块的前提下,引入了西部科技走廊、临空经济示范区、科技创新枢纽等概念板块。

白云新十四五规划图

但这些概念,除了能忽悠小白,对有一定楼市经验的明眼人来说,这大部分概念都只是口头支票罢了。

除了白云新城作为内部核心,加上“云山珠水”的地缘优势,有一定的价格支撑,其余的像西部科技走廊、空港经济区,发展兑现至少10年起步

总结

至于整体的城市更新,老实说目标是有的,但推进速度相比东进,还是慢了不少。

所以白云房价常年跑输大市,内部制约是客观存在的。

如果不是对白云有特殊情结,顺应广州的发展大趋势,向东向南,会是更好的选择。

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